紛争の内容
相当期間の賃料滞納による賃貸借解除に基づく建物明渡請求事件
本件賃貸借には、保証会社がついていましたが、保証会社からの求償請求にも応じない入居者に対するものです。
交渉・調停・訴訟などの経過
マンションの賃貸人オーナー様からご依頼を受け、未払賃料を相当期間（通常５日間と設定しています）と定めて、未払賃料等の支払いを求め、支払がない場合には、賃貸借を解除する旨の通知を内容証明郵便、そして投函記録の残る特定記録付き郵便にて発しました。
滞納賃料の催告の書面を受け取らないし、再配達手配もしない、不誠実な賃借人があるため、念のために、投函記録の残る郵便でも催告します。
やはり、内容証明郵便の通知書は受け取りませんでした。
しかし、特定記録付き郵便は投函され、通常であれば、同郵便を確認するはずでありますので、催告の効果が出たと考えます。
やはり、催告期間に入金はなく、本件建物賃貸借は解除されました。
そこで、速やかに、訴訟提起をし、裁判所から被告宛に、訴状などの副本が特別送達されましたが、やはり、受け取りませんでした。
裁判所より、居住の有無や、勤務先を調査するよう指示がありました。
改めて、住民票の交付を請求しました。住民票の異動を調査するためです。
入居申込書記載の勤務先に問い合わせを行いましたところ、記載の勤務先からは、既に退職済みで、再就職先も知らないとの回答がありました。
公示送達の要件として、被告の勤務先（就業場所といいます）が判然としないことが要件となっていますので、住民票も移動せず、本物件に居住していない場合には、公示送達による手続きも想定しました。
本件マンションの管理会社の方から、貸室には、被告賃借人家族は居住しており、名義人が仕事をしているかは不明であるが、配偶者は近所でパート勤務をしているとの報告がありました。
これをまとめ、書留郵便による、訴状副本などの送達の手続を申請しました。
訴状などが送達され、被告賃借人が、突然１か月分の未払い賃料を振り込み、しばらくして、原告代理人宛に、電話がありました。
被告によると、前職を退職したのは体調不良であったこと、退職すればまとまった資金が手に入り、それで滞納を解消できると思ったが、到底足らない金額であること、なんとか、滞納を解消するので、賃貸借を継続してもらいたいとの要請の電話でした。
滞納を解消できるような仕事に就いているのか確認すると、再就職もうまくいかず、確実な収入を得ていないとのことでした。
依頼者賃貸人に、被告賃借人のこれらの事情を話し、意向を確認しましたが、やはり、滞納解消の、また、賃貸借再開後の賃料の確実な支払は期待できないとして、被告の希望には応じかねるとの判断となり、当職より、被告宛にその旨電話差し上げました。
被告は、第１回口頭弁論期日に出頭すると述べ、裁判期日を迎えました。
被告は、答弁書は提出しませんでしたが、出頭し、裁判官から、訴状記載の事実の確認を受け、原告賃貸人主張に間違いはないと回答しました。さらに、賃貸借を継続（再開）してほしいとの希望を表明しましたが、やはり、応じることはできないと回答しました。
そこで、裁判官には、本件審理を終結し、判決の言渡しを求めました。
追って言い渡された、本件マンション貸室の明渡命令の記された判決を債務名義として、建物明渡の強制執行を申し立てました。
執行官と、明渡を求める告示書を貼付するための、催告期日を調整し、同期日に現場に臨みました。
建物強制執行においては、債務者が入居していない可能性、さらには、玄関ドアの鍵が交換されている恐れもあり、解錠業者を手配同行します。また、搬出動産の手続き費用の見積もりのために、強制執行の補助の専門業者にも同行してもらい、見積もりを作成依頼します。
これらを手配し、現場に臨場しました。
執行官と共に、貸室玄関のインターホンで債務者を呼びました。
そして、執行官が玄関ドアのノブを回すと、施錠されていないことが判明しました。
室内から応答がないため、執行官は、室内に入る旨宣言し、ドアを開け、そこで、債務者の名前を呼ぶと、同居している未成年のお子さんが出てきて、賃借名義人である父はどこにいるか知らないこと、母は、近所にパートに出たこと、今は自分しか家にいないことを説明してくれました。
その後、息子さんは、近所で勤務する母親に電話したようですが、母親も戻ってこれないとのことで、執行官は、明渡期限の催告書を張り、また、この旨賃借人であるお父さんに伝えること、わからないことがあったら、執行官化、申立代理人である当職に電話するようアドバイスしていました。
明渡の強制的実現をする断行期日が１か月内の日時が指定されました。
当職が事務所に戻ると、夕刻に、債務者本人から電話がありました。
家族と話したが、やはり、賃貸借を継続したいのだがと述べますが、依頼者の考えは不変であること、明渡期限までに任意退去していただけないと、家財道具類を執行補助業者が搬出してしまうことなどを説明しました。
債務者は、期限までに任意退去する、これ以上賃貸人迷惑はかけないと述べました。
債務所に対しては、任意退去が完了したら、物件の管理会社に立会いを求めることなどを伝えました。
断行期日の前日の午前中に、管理会社から、退去確認の連絡がありました。
そこで、本強制執行の申立てを取り下げ、執行補助業者へのキャンセルの連絡をしました。
執行補助業者の見積もりによると、断行期日の２日前でないとキャンセル料が発生するところ、今回は、休日明けの事情もあったことから、前日午前中の連絡とのことで、催告期日の費用のみで、断行期日の費用については請求しないとの連絡がありました。
この点は、大いに助かりました。
本事例の結末
１２月上旬に催告期日、断行期日の指定が年始明という状況でしたが、債務者が任意退去に尽力してくれて、断行手続をとらずに、マンションの貸室の明渡が実現しました。
本事例に学ぶこと
未払賃料の催告、未入金の場合の賃貸借解除の通知の速やかな発送、解除成立後の速やかな訴訟提起、送達の問題の、附郵便送達のための調査報告などを行い、訴訟手続きに速やかに乗せ、獲得した債務名義による強制執行申立てと一連の流れをよどみなく行うことで、賃貸物件の速やかな明渡の実現、損失拡大のできるだけの防止、早期の新規客付けにつながります。善は急げです。
弁護士 榎本 誉
