弁護士法人グリーンリーフ法律事務所
弁護士  申 景秀

今回は、不動産売買契約をするにあたって、注意事項や売買契約書のチェックポイントを弁護士が解説します。不動産売買契約において起こりうる問題を回避するためには、契約書をしっかりと作成することが重要です。

不動産売買契約書の役割

不動産売買契約書とは、不動産の売買をするにあたって、取引の条件(金額等)やその他細かい取り決めを、文書化して、お互いに署名(記名)押印する書類です。特に定められた書式があるわけではないのですが、一般的に使われている書式はあります。たとえば、「公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会」がホームページで、サンプル契約書を公開しています。

不動産売買において、個人間の取引でも、不動産業者との取引でも、不動産売買契約書を作るのが一般的です。仲介業者が間に入っている場合は、仲介業者が作成する場合がほとんどです。
仲介業者にも説明責任があり、不動産のプロと言えますが、すべて仲介業者に任せるのではなく契約の条件をよく確認する必要があります。
なお、不動産売買契約書は、宅建業者にとっては必ず作成しなければならない書類です(宅地建物取引業法37条)。不動産売買契約締結後の紛争を防止するため、契約内容を記載した書面を作成し、交付しなければならないことになっているのです。

不動産売買契約までの流れ

媒介契約の締結

不動産の「売り主」の立場であれば、業者でない限りご自身で買い主を探すのは通常困難です。そこで、不動産の「買い主」を見つけてもらうための契約を不動産業者と締結することになります。それが、「媒介契約」です。媒介契約は、簡単に言えば、不動産売買のプロである不動産仲介業者に、売主と買主の間に立ってもらうという契約です。

「買い主」の立場であれば、一般的には、インターネットのサイトや不動産業者の紹介・ちらし等をみて、「あの不動産を買いたい」と、業者に申し出ることから不動産売買がスタートします。その際も、仲介業者と媒介契約をすることになります。

なお、媒介契約をして無事に不動産売買が成立したら、仲介業者には手数料を払うことになります。不動産取引の際の、不動産会社に払う仲介手数料の上限は以下のように法律で定められています。

取引物件価格(税抜) 仲介手数料の上限
200万円以下 代金(税抜)の額×5%
200万円超400万円以下 代金(税抜)の額×4%+2万円
400万円超 代金(税抜)の額×3%+6万円

内覧・事前打ち合わせ

既に不動産が存在する場合は、たとえば建物の内覧をすることが多いでしょう。
そして、売り主と買主候補の間で、価格や引き渡し時期、その他条件を詰めます。買主候補が、「その不動産を買いたい」と買い付け申し込みをしたら、次はいよいよ不動産売買契約書を作成することになります。

不動産売買契約の締結ポイント

1. 簡単には解除できないので注意
仲介業者が、不動産売買契約書の案を作成して、売り主と買い主にまずは確認することが多いでしょう。不動産売買契約書は、売り主も買い主もよく確認する必要があります。
不動産売買契約は、取引金額が大きいことが多いので動くお金も大きいこと、利害関係者も多いことから、通常は、簡単に破棄することができないものです。不動産売買契約書でも、解除の制限をすることが一般的です。
解除をするためには、「違約金」を払う必要がでてくる可能性があります。

2. 土地の面積に注意
不動産(土地)を売買する場合は、土地の面積に注意しましょう。売主と買主との間で土地の面積についてトラブルが生じることがあります。土地の売買には、「公簿売買」と「実測売買」という2種類があります。
公簿売買は、登記に記録されている面積を基準に金額を決めて契約をする方法です。実測売買は、実際に土地の測量をして得られた面積を基準に金額を決めて契約をする方法です。
公簿売買をした場合に、公簿面積と実測面積に相違が生じていることが後からわかっても、相違した面積分の代金差額について、請求を行わない旨の規定を入れることがあります。

3.売買代金の支払い時期と手付金
不動産売買の場合は、最初に手付金として、不動産価格の10%~20%を支払うのが一般的です。そして、残代金は、「残金決済」として、所有権移転に必要な書類(登記書類、印鑑証明書等)の受け渡しと同時に行うのが一般的です。
売買契約成立時に支払う手付金は、解約手付として交付されることが多く、その場合、手付放棄または手付倍返しによって、契約を解除できるということになります。どういう趣旨での手付金交付かを確認する必要があります。

不動産の引き渡し

不動産売買契約書を無事に締結した後は、ほとんどの取引では、不動産売買契約締結から、一定期間後に不動産の引き渡しをします。契約と同時に不動産の所有権移転をすることはまれです。
契約締結後は、たとえば、売り主は、引き渡しの日までに、「所有権移転登記」の準備、すなわち、必要書類の準備をしなくてはなりません。また、売買対象の不動産に土地が含まれる場合は、「土地の実測」をすることもあります。

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