紛争の内容
ご依頼者は不動産オーナーの方でした。賃貸物件の借主が長期間賃料を支払わずにいたため、同人に賃貸物件の明け渡しを求めてご依頼をいただきました。
既に賃料未払いが続いているため、明渡しのために訴訟や強制執行の費用負担の可能性もご確認いただいた上で、訴訟を見据えて賃料不払いを理由とする債務不履行解除により明渡を求めていくこととなりました。
交渉・調停・訴訟等の内容
まずご依頼後、賃料不払いを理由とする賃貸借解除の通知を送りました。借主は、しばらくは物件に住み続けていたのですが、当該通知によっても賃料を支払う気配はなく、賃貸借契約は解除されることになりました。
訴訟を見据えて解除通知を内容証明郵便により行うこととしましたが、借主からの接触があったために、明渡による任意の交渉を進めることとなりました。
本事例の結末
借主は、解除通知を送付後、当方に接触を求めてきて、建物の明渡を誓約することとなりました。実際に、建物の鍵の返却を受けて、任意の明渡を実現することが出来ました。
訴訟提起をして判決を受けた上で強制執行により明渡を実現した場合、１００万円を超える執行費用等が生じる可能性がありました。しかし、任意の明渡を実現したことにより、これらの費用を支出せずに済むこととなりました。
本事例に学ぶこと
賃貸借契約の解除通知は、訴訟提起のために行うものです。建物を借りている契約関係を解消するためのものだからです。しかし、解除通知には、契約関係解消だけではなく、借主に任意の明渡を求めるための第一歩という機能もあります。
また、強制執行費用には、ワンルームの明渡しでさえも１００万円以上の執行費用が生じることがあります。任意の明渡により事件が解決することで、これらの費用を節約して事件を解決できることもあると学ぶことが出来ました。
弁護士 榎本 誉
弁護士 小松原 柊
